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寒さのせいか、最近バイクのエンジンが止まります。 もはやバイクを押しながらの通勤が日常のトレーニングになりつつある、運動不足の森藤です。 私、不動産屋ではありま...

  • 2019.12.08
寒さのせいか、最近バイクのエンジンが止まります。
もはやバイクを押しながらの通勤が日常のトレーニングになりつつある、運動不足の森藤です。
私、不動産屋ではありますが、毎日PCとにらめっこしながら、プログラム書いたり、DTPしたり,WEB作ったり、、、時々自分が何屋さんなのか忘れてしまいます。
 
たまには不動産屋らしいことも書かないと、アイデンンティティが保てない!
そんなわけで、今日は不動産屋らしく、民法の改正についてお話を一つ。
 
皆さん、2020年4月から施工される債権法の改正については、ご存知ですか?
 
不動産売買の契約の際には、「売買契約における瑕疵担保責任」というものが、売り主様について回ります。
 
瑕疵とは欠陥の事。
家や土地に、売り主も買主も気付かなかった欠陥等があるときの、売主の責任について定めた決まり事の事です。
※民法の改正で瑕疵という言葉も、「契約の内容に適合しないもの」という文言に変わります。
 
内容を簡単に説明してしまうと「買主が瑕疵の存在を知らない時に限り、瑕疵の存在により契約の目的を達成することができないときは、買主は契約の解除と損害賠償を求めることができる。(※)」というもの。
 
買主を保護するための制度なんですね。
 
今回の債権法改正では、この「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」と、全く性質の違うものに替えられます。
 
これまでは「法律で決められた決まり事」だったものが「契約が果たせなかった時の責任」に考え方が変わるんです。
 
旧:欠陥品を引き渡したとしても,とにかく※特定物を引き渡しているのだから、※債務不履行にはならない。(だから特別に「瑕疵担保責任」というものを作って買主を保護してきたんですね。)

新:そもそも欠陥のある物を引き渡した売り主は、契約不適合責任(債務不履行)を負うことにした。(既存の瑕疵担保責任に関する規定は削除)
※特定物:不動産など、対象の個性に価値があり、代えが効かないものの事
※債務不履行(故意又は過失によって自分の債務を履行しないこと)
 
具体的には、、、
○債務不履行と考え方が同じになったため、買主がとることの出来る措置が増えました。
 これまでの解除、損害賠償に加え
・追完請求(修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しの請求)
・代金減額請求
が出来るようになります。
 
○契約の解除要件が緩和されます
・これまで「契約をした目的を達することができない」とハードルが高かった契約解除要件ですが、改正後は「契約目的達成は可能だけど、達成するのは簡単ではない」場合にも、契約解除をすることが出来るようになります。
・買主が欠陥のあることを知らず(善意)に購入して、更に無過失である事が、契約解除の要件でしたが、これがなくなります。
 
○権利を行使できる期間の制限が、無くなります。
これまでは、瑕疵を理由とする損害賠償請求等の権利行使は、買主が事実を知ってから1年以内にしなければなりませんでした。
改正後は1年以内に、「通知」をすれば足りるようになり、権利行使の期間制限はなくなります(消滅時効にはかかります)。
 
と、こんな感じ。
 
とはいえ、「瑕疵担保責任」も「契約不適合責任」も、任意法規。
売買契約の際には、しっかりと契約内容に目を通し、契約不適合責任の事について書かれている個所を熟読、納得のうえで契約締結することが大事です。
 
※任意法規、契約などによって変更することが認められている規定
※強行法規、法令の規定のうち、それに反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定
 
さぁ!慣れない法律の説明で、すっかり不動産屋としてのアイデンティティを取り戻せた?ところで、作業再開!
PCにかじりついて、RPAにVBSを組み込む作業の続きをしなきゃ、、、

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