民泊については前回でも伝えさせていただきました。

この、「民泊を賃貸の空室に活用する」という考えに対して、「積極的に活用したい」「ゼッタイにやらない」「興味はある」など、オーナーの反応は様々でしょう。

お考えがどちらにしても、情報収集しておくことは大事ではないかと思います。

この民泊が、2020年まで大きな目玉となることは間違いがないと考えられるからです。

そこで参考になる解説本を探してみました。

賃貸管理の実績のある著者の本はないか、と探したところ、見つけました。

共同著者の一人の小沢氏は不動産管理業務全般のサービスを提供している方なのだそうです。

 

さて、本書は1章から5章で構成されていますが、その中で重要なのは3章です。

実務者ならではのデータや実例や解説が豊富に紹介されています。

以下、特に参考になったところを抜き出してみましょう。



まず民泊ならAirbnb（以下、エアビー）というシステムを活用することが前提となりますが、2014年の東京のエアビーに掲載された物件の平均稼働率の実態は、70％を超えているだろう、とのことです。

通常の賃貸物件でも、築年数が20年を超えていたら、下手をすると稼働率は70％を下回るかもしれないので、この数字に正直驚きました。

本書によると、利用度が高いのは3月20日から5月5日までとなっています。

ちょうど賃貸の繁忙期が終わる頃ですね。

日本のこの時期は一番過ごしやすい、と外国人は感じているのでしょう。

反対に稼働率が落ちるのは8月30日から10月下旬ですが、その理由の１つは「秋の長雨」です。

海外の旅行情報でも「9月の日本はお勧めでない」と紹介されているとか。

日本人はこの雨に風情を感じるのですが、外国人にとっては「最も四季を感じにくい時期」なのだそうです。

日本の四季によっても需要に波があるということです。

さて、海外観光客は日本の宿泊施設に何を求めているかというと、「外国人向けに作られた不自然な和風」には関心がなく、「現代のありのままの日本の部屋」を求めているとのこと。

キッチンや浴室は使い慣れている洋風で、寝室は和室というのがベストマッチングです。

築20年を超えたアパート・マンションはピッタリという感じがします。

エアビー（民泊）利用が最も多い国籍はアメリカ人で、続いて、中国人です。

中国の旧正月にあたる2月は中国人の利用者が劇的に増えます。



つづいて本書では、賃貸物件の空室を民泊に活用している実例を5件ほど紹介しています。

どれも東京の例なのが残念ですが、民泊に貸し出す経緯と、結果としてどれくらいの収支になったか、事細かく数字で紹介されているのは興味深いレポートです。

採用している事例なので当然ですが、その収益は一般賃貸で貸し出した時と比べて驚くほど高くなっています。

最も需要があるのは5人くらい泊まれる部屋ということから、民泊の部屋の広さは、30㎡以上40㎡がベストです。

ホテルや旅館は2～3人の定員が多く、二組に分かれなければならないので不便なのでしょう。

最後は、エアビーを使って外国人旅行者を募集する際の運営方法が、詳細に解説されています。

「適正な宿泊料を設定する方法」「最初は3割引きにして実績をつくる」等のテクニックも紹介されています。



少しハードルが高く感じられるのがコミュニケーションの部分で、基本的には「英語力」が求められます。

利用者と直接会うのは避けることが出来ますが、宿泊希望者からメールで質問が来ることが多いので、英文を読み解いて、英文で返さなければなりません。

そして可能であれば、英文による「ウエルカムガイド」を用意することを勧めています。

最寄り駅から物件までの案内や、室内設備の使い方や、付近のお勧めスポットや、トラブル対応についての説明を用意してあげることが、外国人への気遣いになります。

これは少しハードルが高く感じる作業ですね。

そこで、もし不安なら、初回は「代行会社」を活用することを本書は薦めています。

宿泊収入の30％程度の料金を支払うことで、募集からチェックイン、チェックアウトまでのすべてを代行する会社が登場しているのです。

 

さて、この本の主旨は「民泊活用のすすめ」ですので、外国人旅行者に空室を貸すことのデメリットについては、ほとんど触れられていません。

その部分の不安は当然に残ります。

ただ、エアビーというシステムを使って、外国人旅行者に短期貸しをしながら、稼働していない空室を活用する実態が、本書によって少しイメージできるでしょう。

2～3年前には全くなかった手法がいつの間にか生まれていて、これから活発になると予想されているのですから、「やるかやらないか」の判断は別として、知っておいて邪魔にはならない情報だと思います。