大家さんのために戦う弁護士さんの本。

敷金問題や家賃滞納や修繕費用負担など、入居者との金銭トラブルにどう対処すればよいか、賃貸経営するには、知っておきたい知識が満載です。



まず最初の「序章」は、敷金返還問題の背景と対処法です。

「貸主には敷金全額の返還義務がある」という考えは間違っていて、借主が払うべきお金が残っていたら、敷金から差し引けること。

そして、敷金から何を差し引くかは「契約書の記載内容で決められる」という事実を抑えましょう。

だから大家さんは、入居者のムチャな要求は、はっきり断りなさい！という主張に勇気づけられます。

その上で、法律を知り理論武装することと、賃貸借契約書をしっかりと見直すことを勧めています。

「第１章」は、敷金返還問題を減らすための具体的な方法です。

大家さんが敷金から差し引けるお金は、つぎの2つ。

①法律上当然に差し引いていいお金。

借主のミスで壊れたり汚れたりした部分です。

②契約書に特約があれば差し引いていいお金。

借主が普通に使ったり、時間の経過で自然に古くなったり壊れたり汚れたりした部分です。

改正される民法の規定では大家さんの負担となっていますが、契約書に明記しておけば、敷金から差し引いて構いません。

それは最高裁でも認められています。

「第２章」は、更新料や立退料など敷金以外のお金のトラブルです。

合意更新の地域では、更新料は自信をもって請求することと、立退料の相場や、立退料を安くする方法について解説しています。

 



「第３章」は、入居者の理不尽なクレームへの対処法です。

大家さんの「修繕義務」とは何か？これについて正しい認識を持つこと。

大家さんに修繕義務があるかどうかは、3つの基準で判断します。

１．破損した部分は大家さんが提供すべき設備か。

２．破損した原因は何か。

３．破損によって部屋の使用に支障が生じているか。

この基準によって判定して、修繕義務がなければ、キッパリ断ってもOKです。

その他にも、入居者の自殺や、火事で全焼したときや、行方不明者との契約解除などの事例から、それぞれの対処法を解説しています。

「第４章」は、家賃滞納の予防方法と家賃回収術です。

督促は、滞納が起きたら素早く動くこと。

本人に督促して、連帯保証人に連絡し、内容証明で催告する。

そして未払いが2ヶ月分になったら解除通告をして、3ヶ月分になったら裁判を開始するくらいのスピード感が必要。

特に法的手続きとして「少額訴訟」を紹介しています。

「第５章」は、契約書作成のポイントです。

大家さんに有利な契約書の書き方を実例で紹介しています。

大家さんも法律を知って理論武装して、「主張すべきことは主張しよう」と謳っています。